Haus mit PV-Anlage kaufen: Was ist zu beachten?

Da in den letzten Jahren immer mehr Photovoltaikanlagen auf Hausdächer montiert wurden, stehen inzwischen auch viele derartige Häuser zum Verkauf. Das Interesse daran ist durch die steigenden Energiepreise, das wachsende Umweltbewusstsein und den Wunsch nach energetischer Autarkie sehr groß.

Auch gibt es natürlich nach wie vor eine Einspeisevergütung, wenn Solarstrom ins öffentliche Netz geliefert wird, wobei sich der Eigenverbrauch durch die modernen PV-Speicher inzwischen etwas mehr zu lohnen scheint. Doch das sind Detailfragen. Fest steht: Eine Solaranlage auf dem Dach findet jeder Käufer grundsätzlich gut. Es sind allerdings einige Fragen im Vorfeld zu klären und es empfielt sich eine Beratung vom Vermittler.

Eigentumsübergang der PV-Anlage: juristische und steuerliche Fragen

Wer ein Haus kauft, lässt es bewerten, was durch den vermittelnden Makler kostenlos geschieht. Sollte das Haus mit PV-Anlage verkauft werden, benötigt diese eine gesonderte Bewertung. Diese ist für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) wichtig. Es stellen sich diese Fragen:

• Gehört die PV-Anlage zur Immobilie? Das ist zumindest auf den Dächern von Gewerbegebäuden nicht selbstverständlich, denn diese oft großen Dächer werden von den Besitzern auch für die Errichtung von Solaranlagen vermietet.
• Ist der Aufbau der Anlage baurechtskonform? Man sollte im D.A.CH.-Gebiet davon ausgehen, dass das selbstverständlich ist, doch es gibt auch (wenige) Anlagen, die ein Bauamt heute so nicht mehr genehmigen würde.
• Welchen Restwert verlangt der Besitzer für die PV-Anlage? Im Grunde werden die Anlagen nach 20 bis spätestens 25 Jahren abgeschrieben, auch wenn sie noch leistungsfähig sind.
• Welchen Gewinn erwirtschaftet die Anlage?
• Ist es eine Indach- oder Aufdach-Anlage? Die beiden Varianten sind unterschiedlich zu versteuern.

Steuerrechtliche Fragen

Wenn die PV-Anlage Strom in das öffentliche Netz einspeist, übt der Inhaber eine gewerbliche Tätigkeit aus. Er muss dann Ertrags- und Umsatzsteuer abführen. Gleichzeitig unterliegt der Inhaber einer einzigen Anlage übrigens nicht dem Gewerberecht: Einen Gewerbeschein benötigt er erst beim Betrieb von mehreren Solaranlagen. Die Ertragssteuer errechnet sich aus dem Vermögenszuwachs durch die PV-Anlage. Sie wird nur auf den Gewinn erhoben. Der Berechnungszeitraum erstreckt sich auf 20 Jahre, weil die Anlage dann regelmäßig abgeschrieben ist.

Der Käufer einer Bestandsimmobilie mit PV-Anlage muss sich darüber informieren. Gewinn entsteht, wenn die Kosten für die Anlage (Anschaffung und Unterhalt) auf 20 Jahre gerechnet unter den Erlösen liegen. Die Umsatzsteuer ist ein Durchlaufposten: Der Inhaber erhält Einnahmen aus der Einspeisung inklusive Umsatzsteuer (auch: Mehrwertsteuer) und führt diese ans Finanzamt ab, kann aber die selbst bezahlte Mehrwertsteuer auf seine Ausgaben für die Anlage (Wartung, Reparaturen und Reinigung) von seiner vereinnahmten Umsatzsteuer abziehen.

Sollte der Eigentümer weniger als 17.500 Euro Umsatz pro Jahr erzielen, kann er die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Dann erhält er keine Umsatzsteuer auf die Einspeisevergütung und muss selbst keine Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen. Das erspart ihm Bürokratie, jedoch kann er dann auch nicht mehr seine bezahlte Mehrwertsteuer auf Wartung, Reparaturen und Reinigung abziehen. Es entsteht ein kleiner finanzieller Nachteil.

Preis der PV-Anlage

Es empfiehlt sich, den Preis für die PV-Anlage beim Verkauf/Kauf der Immobilie gesondert auszuweisen. Die Immobilie wird, wenn sie kein Spekulationsobjekt ist, steuerfrei verkauft, die PV-Anlage hingegen nicht. Auf diesen Punkt müssen also vor allem Verkäufer achten. Für sie gilt daher, dass es durchaus günstig ist, wenn sie den Preis der PV-Anlage im Gesamtpaket Immobilie + PV-Anlage eher niedrig ansetzen, wenn der Käufer damit einverstanden ist. Sie sollten ihn aber nicht künstlich kleinrechnen, weil dann das Finanzamt hinschauen könnte. Der Käufer kann natürlich dem niedrigen Preis für die PV-Anlage skeptisch gegenüberstehen, und zwar aus zwei Gründen:

• Eine teure PV-Anlage kann er höher abschreiben.
• Wenn die PV-Anlage einst vollständig abgeschrieben ist, was bei einem sehr niedrigen Preis nach kurzer Zeit geschieht, kann er sie selbst kaum noch gewinnbringend verkaufen. Dieser Aspekt spielt aber nur dann eine Rolle, wenn er das Haus samt PV-Anlage in den nächsten Jahren wieder verkaufen möchte.

Angemerkt sei noch, dass bei aller Handelsfreiheit der Preis für so eine Anlage nicht willkürlich festgelegt werden kann. Wir empfehlen auch für diesen Punkt eine steuerliche Beratung.